In questa revisione di contenuti delle precedenti opere, imposta dalla rapida evoluzione del nostro sistema giuridico e non solo, si è cercato di esaltare le fonti normative e interpretative e, inoltre, sono stati aggiunte nuove tabelle e nuovi schemi con l’intento di fornire un’opera chiara, pratica e nei limiti del possibile aggiornata, ovviamente lasciando ad altri percorsi didattici - come i corsi di formazione, seminari, convegni e gli aggiornamenti mensili elaborati dall’ALAC per i propri associati, unitamente alle preziosissime “note confidenziali” – il compito e lo spazio per gli approfondimenti sulle tematiche giuridiche, condominiali, tecniche, ambientali, fiscali, sulla sicurezza, etc. riguardanti il pianeta condominio, anche in vista della prossima revisione della disciplina condominiale e dell’auspicato riconoscimento pubblico delle Associazioni di categoria come ALAC partecipanti al CNEL, con la prospettiva di rilasciare l’attestato di competenza ai propri aderenti.
Il precedente lavoro curato dal presidente dell’ALAC provinciale di Bari ha ottenuto un formidabile successo presso gli associati ed è stato gradito dagli specialisti della disciplina condominiale. La nuova opera è stata rielaborata e armonizzata in relazione alla nuove recentissimi disposizioni legislative. L’augurio è che anche questo lavoro possa costituire un valido strumento di lavoro e di studio soprattutto per coloro che si avvicinano alla professione di amministratore di condominio, per orientarsi nel dedalo delle norme giuridiche, tecniche, fiscali, etc.
A beneficio degli operatori condominiali annualmente saranno approntate dall’ALAC schede tecniche di aggiornamento dei capitoli (compreso eventuali nuovi) del presente testo che potranno utilmente essere raccolte in fascicoli per una rapida consultazione.

Raccolta dei Quesiti rivolti all’Associazione  Liberi Amministratori Condominiali e all’Associazione Piccoli Proprietari Case Sedi di Bologna già pubblicati su La Repubblica

Spese in Condominio - imputazioni

ARTICOLO PUBBLICATO SU LA REPUBBLICA DEL 06/01/2008

Quesito:

Nel condominio ove posseggo un appartamento, alcuni mesi or sono si è guastata la colonna di scarico dei bagni che serve i cinque appartamenti dell’ala sud del fabbricato, con connessi ingenti danni ad uno degli appartamenti in colonna. Purtroppo il condominio non è assicurato. Chi dovrà pagare le spese di sistemazione della colonna ed i danni ?Dovrò pagare anch’io che non ho l’appartamento servito dalla colonna accidentata?

Risponde : ANDREA TOLOMELLI – Presidente dell’ALAC di Bologna

            Occorre anzitutto premettere che, l’impianto di scarico fognario è un bene condominiale ai sensi dell’articolo 1117 c.c., punto terzo, fino al punto di diramazione nelle singole proprietà esclusive. Quanto poi, alle colonne di scarico verticale, queste rappresentano, generalmente, autonome porzioni dell’impianto fognario condominiale, strutturalmente a servizio solo di alcune unità immobiliari, tali da ritenersi così in “Condominio parziale” dei soli utilizzatori. Al riguardo, la giurisprudenza, concordemente, ritiene configurarsi, ex lege, la fattispecie del c.d. “Condominio parziale”, ogni qual volta un bene risulti per obbiettive caratteristiche funzionali e materiali al servizio e godimento di una parte soltanto dell’edificio in Condominio, venendo di conseguenza meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene, che sarà, pertanto, oggetto di un autonomo diritto di comproprietà dei soli condomini utilizzatori (vedi ex plurimix: Cassazione Civile N° 8136 del 28 aprile 2004). A mente, poi, dell’ultimo comma dell’articolo 1123 c.c., qualora un edificio abbia impianti destinati a servire una parte soltanto del medesimo, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo dei condomini che ne trae utilità. Sul punto, la giurisprudenza ha in più occasioni affermato che, gli interventi di riparazione alla colonna fecale destinata a servire solo alcuni appartamenti in Condominio, ed i relativi danni, devono essere ripartiti tra quest’ultimi, con esclusione dei condomini che non utilizzano la colonna (vedi in tal senso: Tribunale di Napoli 27 giugno 1992, sez. III, N° 8205). Di conseguenza, sarà impugnabile la delibera assembleare che ripartisca tra tutti i condomini le spese riguardanti la tubazione condominiale di scarico, comune solo ad un gruppo di condomini ad essa allacciati, in quanto in palese violazione del criterio di cui al terzo comma dell’articolo 1123 c.c. (conformemente: Tribunale di Milano del 30 ottobre 1966). In dottrina, tale concetto è affermato da più autori che, a ragion accademica, in tema di ripartizione delle spese per la manutenzione dell’impianto fognario, distinguono tra “tratti verticali”, a spese degli utilizzatori e “tratti orizzontali” a carico di tutti i condomini, sul presupposto della comune utilità; va da sé che, per il medesimo criterio, sopra enunciato, di cui all’articolo 1123, terzo comma, c.c., nel caso di condotte orizzontali materialmente a servizio esclusivo di alcune unità immobiliari, le spese per la manutenzione delle stesse dovranno, anche in questa ipotesi, suddividersi solo tra i rispettivi fruitori. Pertanto, nel caso di specie, le spese di riparazione della colonna di scarico ed i relativi danni ad uno degli appartamenti in colonna, dovranno essere ripartiti tra i condomini le cui unità immobiliari scaricano nella medesima, con esclusione degli appartamenti ad essa non allacciati. Quanto, infine, alla suddivisione delle spese tra i proprietari in colonna, nell’assenza di tabelle millesimali parziarie, è consuetudine suddividere i costi tra loro per parti uguali.

Raccolta dei Quesiti rivolti all’Associazione  Liberi Amministratori Condominiali e all’Associazione Piccoli Proprietari Case Sedi di Bologna già pubblicati su La Repubblica

 Articolo pubblicato su La Repubblica di giovedì 24 gennaio 2008

a cura di Andrea Rimondini, Avvocato in Bologna

INFILTRAZIONI DAI LASTRICI SOLARI NEGLI STABILI IN CONDOMINIO

             La responsabilità per danni causati da infiltrazioni dei lastrici solari posti a copertura di immobili in regime di condominio è da sempre oggetto di ferventi dibattiti. Con l’espressione lastrico solare, è bene chiarire, deve intendersi la superficie terminale dell’edificio, piana (a differenza del tetto, spiovente), che ha la primaria funzione di copertura del fabbricato ma che può anche essere utilizzata per scopi accessori, da parte di tutti i condomini o soltanto di coloro che ne possono disporre in modo esclusivo. Strutturalmente diversa dal lastrico, invece, è la terrazza a livello, definita quale superficie scoperta posta al vertice di alcune unità immobiliari e, al contempo, allo stesso piano di una di queste, che ne ha la disponibilità esclusiva e da cui solo vi si accede; la terrazza a livello costituisce quindi parte integrante dell’appartamento a cui è annessa, sul piano strutturale e funzionale, con la conseguenza che la relativa funzione di copertura dei vani sottostanti è soltanto sussidiaria, essendo primaria, invece, quella di fornire espansione all’unità a cui è contigua e di cui costituisce proiezione all’aperto. La distinzione è di non scarso profilo per quanto attiene all’identificazione dei soggetti che, in assenza di contrarie disposizioni contenute nel titolo, devono ritenersi proprietari dei diversi manufatti; in particolare, mentre il lastrico solare, in mancanza di titolo contrario, si presume di proprietà comune, ex art. 1117 c.c., la terrazza a livello, proprio in virtù del collegamento funzionale e strutturale e qualora il titolo non disponga altrimenti, deve ritenersi a appartenente al proprietario dell’alloggio di cui è parte e da cui si accede. Per quanto concerne, in specifico, la responsabilità per danni da infiltrazioni derivanti da difetto di manutenzione del lastrico solare, è bene evidenziare come, nel nostro ordinamento, l’argomento non trovi disciplina all’interno di una norma ad hoc. La giurisprudenza ha pertanto risolto la questione con riferimento alle obbligazioni di conservazione del manufatto, c.d. oneri manutentivi, ed ai criteri di ripartizione delle relative spese, delineati dagli artt.li 1123 e 1126 c.c.. Ne discende che, qualora il lastrico solare abbia natura condominiale, quindi non sia concesso in uso esclusivo, la giurisprudenza ritiene che la responsabilità per danni derivanti da difetto di manutenzione sia da ascrivere al condominio, quindi ai condomini, quali soggetti gravati dall’obbligo di curarne la conservazione secondo le proporzioni fissate nell’art. 1123 (quindi in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno). Analogo principio vige per il lastrico concesso in uso esclusivo, con una duplice doverosa precisazione. L’obbligo di conservazione del lastrico esclusivo ed i criteri di ripartizione delle spese così come delineati dall’art. 1126 c.c. riguardano tutte le opere di manutenzione, ordinaria e straordinaria, che attengano alle parti del lastrico svolgenti funzione di protezione e copertura, con esclusione degli elementi che siano avulsi da tale funzione e che servano esclusivamente a consentirne un miglior utilizzo – quali, ad esempio, muretti, pavimenti, etc … i cui oneri manutentivi sono posti ad esclusivo carico dell’usuario (da ultimo Cass. Civ., Sez. II, 19/1/2004 n. 735 e Cass. Civ., Sez. II, 25/2/2002 n. 2726). I criteri di riparto contemplati dall’art. 1126 c.c. – norma non ricompresa tra le disposizioni inderogabili di cui all’art. 1138 c.c. – possono essere modificati con un’apposita convenzione che coinvolga tutti i condomini; in altri termini, per la deroga ai criteri previsti ex lege, che, evidentemente, è in grado di incidere sui diritti individuali di ogni singolo condomino, non è sufficiente una semplice delibera assembleare, anche se adottata all’unanimità, ma è necessaria una specifica convenzione in cui ogni condomino manifesti l’espressa volontà di stipulare un negozio dispositivo dei propri diritti, in assenza della quale l’eventuale delibera dovrà ritenersi nulla (Cass. Civ. n. 5125/1993; Cass. Civ. n. 1082/1964; Cass. Civ. n. 1338/1961). Ciò premesso, per i danni derivanti da deterioramento del lastrico solare in uso esclusivo (o, per esattezza, delle parti del lastrico aventi funzione di copertura), ovviamente nell’ipotesi in cui non derivino da fatti imputabili al solo proprietario o usuario, dovranno rispondere, sempre in solido ed in concorso tra loro, i soggetti che, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1126 c.c., sono obbligati a sopportarne le spese di riparazione e ricostruzione, secondo le proporzioni previste. Responsabili, pertanto, dovranno ritenersi il proprietario del lastrico (o l’usuario esclusivo) in proporzione di un terzo, nonché tutti i condomini ai quali il “lastrico solare serve” da copertura per i restanti due terzi - in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno (Cass. Civ., Sez. III, 13/3/2007 n. 5848; Cass. Civ., Sez. II, 17/1/2003 n. 642; Cass. Civ., Sez. II, 24/7/2000 n. 9651; Cass. Civ., S. U., 29/4/1997 n. 3672). Ne discende che il proprietario o usuario del lastrico che disponga di un’altra unità da questo coperta (come normalmente accade per cantine e garages) sarà tenuto a contribuire su due fronti, in veste di proprietario-usuario e quale condomino (c.d. doppia contribuzione). Lastrico solare esclusivo e terrazze a livello, stante la parziale affinità funzionale (copertura e protezione dei vani sottostanti), devono ritenersi accomunati, per giurisprudenza pacifica, per ciò che concerne la responsabilità per danni da difetto di manutenzione; anche per le terrazze a livello, pertanto, si applicheranno i criteri di cui all’art. 1126 c.c. (ex plurimis: Corte d’Appello di Roma, Sez. III, 26/7/2005; Cass. Civ., Sez. II, 17/10/2001 n. 12682). Naturalmente, i criteri esaminati valgono a ripartire le quote di responsabilità nei soli rapporti interni tra condomini e non incidono sulla legittimazione passiva del condominio nella sua interezza: secondo la giurisprudenza dominante, infatti, la domanda risarcitoria deve essere proposta nei confronti del solo condominio, in persona dell’amministratore pro-tempore, tenuto a provvedere alla conservazione dei diritti inerenti le parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1130 c.c., e non anche nei confronti del titolare dell’uso esclusivo del lastrico, il quale “può essere chiamato in giudizio a titolo personale soltanto ove frapponga impedimenti all’esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino, e solo al fine di sentirgli inibire comportamenti ostruzionistici o ordinare comportamenti di indispensabile cooperazione” (Tribunale di Bologna, Sez. III, 9/2/2006 n. 337; Tribunale di Roma, Sez. XII, 7/11/2006 n. 22765; Cass. Civ., Sez. III, 7/12/2005 n. 12606 ; Cass. Civ., Sez. II, 15/7/2002 n. 10233). Il titolo di responsabilità risiede nell’art. 2051 c.c. – responsabilità da cose in custodia; trattasi, pertanto, di un’ipotesi di responsabilità oggettiva, per la cui configurabilità è sufficiente che sussista il nesso eziologico tra cosa in custodia (lastrico, terrazza) e danno dalla stessa arrecato, a prescindere dalla condotta del custode o dall’osservanza o meno di un obbligo di vigilanza (Cass. Civ., Sez. III, 30/11/2005 n. 26086). E’ quindi sufficiente, perché si configuri responsabilità del Condominio, che il danneggiato, condomino o terzo, dimostri che il danno sia stato cagionato dalla res in custodia, “non rilevando, a tal fine, che i necessari interventi riparatori o ricostruttivi non consistano in un mero ripristino delle strutture preesistenti, ma esigano una specifica modifica o integrazione in conseguenza di vizi o carenze costruttive originari” (Cass. Civ., 28/11/2001 n. 15131), salva comunque, in tale ultimo caso, la possibilità del Condominio di agire in via di rivalsa nei confronti del costruttore (Cass. Civ. 4816/94). Il Condominio, d’altro canto, potrà liberarsi da responsabilità soltanto vincendo la presunzione prevista dalla norma, quindi fornendo la prova, in alternativa, del caso fortuito, della forza maggiore o della colpa del danneggiato, anche concorsuale ex art. 1227 c.c..